Il recupero del sottotetto

Tratto dal sito www.preventivi.it

Il problema dell’emergenza abitativa si è intrecciato negli ultimi anni con un altro tema molto importante, quello relativo a città sempre più ampie, le cui possibilità di allargamento si sono quasi esaurite, sconsigliando la costruzione di nuovi moduli abitativi. Proprio questa impossibilità ha costretto il mondo economico e politico ad interrogarsi sulla possibilità di trovare nuove soluzioni in grado di tenere insieme due esigenze all’apparenza contrapposte. Una delle possibili soluzioni in tal senso è quella rappresentata dal sottotetto, che ha portato al varo di una serie di normative regionali atte al recupero ad uso abitativo di quelli esistenti. Normative che al momento attuale rappresentano una grande opportunità non solo architettonica, ma anche sociale. Le normative in questione, infatti, sono state varate con un fine ambientale preciso e teso a ridurre o almeno limitare drasticamente l’espansione delle città e il conseguente sfruttamento intensivo delle risorse territoriali, che non sono inesauribili. 

Al proposito va ricordato che uno degli orientamenti da parte di chi desidera , ad esempio la nascita di un figlio, o avere un’abitazione più grande, è lo spostamento in periferia. Una esigenza che nasce dalla particolarità del mercato immobiliare italiano, ancora oggi dominato da prezzi eccessivi nonostante la crisi economica che ha dimezzato il volume di compravendite rispetto agli anni precedenti,  e lo scoppio della bolla dei mutui Subprime. Ove in periferia non si riesca a trovare quanto desiderato, l’alternativa più valida diventa proprio quella del sottotetto, ovvero dell’estensione dell’abitazione verso l’alto. Una possibilità che le normative vigenti concedono ove il sottotetto non sia indicato negli atti catastali come parte comune o non sia stato frazionato tra i differenti proprietari del condominio, diventando automaticamente di proprietà dell’appartamento situato all’ultimo piano. Nel caso questa condizione preliminare sussista, non serve alcuna autorizzazione da parte del condominio, verso il quale il proprietario è soltanto tenuto a dare puntuale informazione riguardo all’attività che sta per intraprendere, come del resto indicato dall’articolo 1102 del Codice Civile, prima di intraprendere i lavori per la ristrutturazione. Per poterli iniziare, deve però avere un permesso di costruire o unaD.I.A. (Denuncia Inizio Attività ) oppure una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), introdotta dalla Legge 122 del 30 luglio 2010 in sostituzione della prima.

Sottotetto: la ristrutturazione è premiata con agevolazioni fiscali

Anche il sottotetto gode della detrazione IRPEF del 50% cui hanno diritto gli interventi di ristrutturazione, da scalare in dieci annualità di pari importo sulla dichiarazione dei redditi.  L’importo in questione deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi a partire dall’anno successivo a quello in cui sono stati effettuati i lavori. La  suddetta possibilità, prorogata anche per tutto il 2016, sulla base di quanto deciso dal Ddl di Stabilità. Va anche ricordato che il massimale di spesa che può essere coperto dal benefit è situato a 96mila euro. 

Possono  usufruire di queste agevolazioni: 

– Il titolare di un reale diritto di godimento (uso, usufrutto, abitazione o superficie); 

– i soci di cooperative divise e indivise e di società semplici; 

– gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrino fra quelli strumentali oppure destinati a magazzino. 

Lo sconto fiscale viene concesso per i lavori elencati dall’articolo 31 della legge 457emanata il 5 agosto 1978, ovvero gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro (categoria in cui rientra appunto il recupero del sottotetto) e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia. Le spese premiate dal beneficio sono quelle per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse o comunque  richieste dal tipo di intervento, relative alla messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici impianti a metano), per l’acquisto dei materiali, per la corresponsione di compensi per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, IVA,  imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori e, infine, gli oneri di urbanizzazione.

Sottotetto: la riforma del condominio

La riforma del condominio, conseguente alla Legge 220 dell’11 dicembre 2012, entrata in vigore dal 18 giugno del 2013, ha provveduto a modificare l’articolo 1117 del Codice Civile. Grazie a questa modifica, ora tra le parti comuni dell’edificio vengono individuati, “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”, a differenza di quanto succedeva precedentemente. A patto, però, che il sottotetto presenti caratteristiche strutturali e funzionali tali da palesarne la destinazione a servizio del condominio. In conseguenza di ciò la valutazione deve essere portata avanti caso per caso, sulla base di un’analisi in grado di tenere conto delle caratteristiche strutturali e funzionali dell’oggetto in questione. E’ proprio la giurisprudenza a stabilire che nel caso in cui il sottotetto risulti oggettivamente destinato all’uso comune, deve vedersi riconosciuta la qualifica di bene condominiale, con quello che ne consegue, mentre ove sia destinato unicamente a isolare e coibentare l’appartamento sottostante, al fine di proteggerlo da caldo, freddo e umidità, deve essere considerato pertinenza dell’abitazione sottostante e, di conseguenza , bene di proprietà privata e non condominiale. 

Sottotetto abitabile: l’altezza minima

Per quanto concerne l’altezza minima che deve avere un sottotetto, va ricordato che già esiste una normativa nazionale in merito, ovvero la legge 457 del 1978 che, all’articolo 43, provvede a stabilire alcuni parametri in tal senso: 

- l’altezza minima dal pavimento deve essere di 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come ad esempio bagni e corridoi. Nei comuni montani situati al di sopra dei 1.000 metri sul livello del mare, tenendo conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, può essere permessa una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri. 

- ove nel locale esistano altezze inferiori, le stesse debbono essere chiuse e adibite alla funzione di armadio oppure ripostiglio. 

La normativa nazionale viene però bypassata dalle leggi regionali che, a loro volta, hanno fissato due parametri, l’altezza minima e quella media ponderale. La seconda viene calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa. Un calcolo non proprio semplicissimo che va eseguito da un tecnico, soprattutto ove si tratti di solai con tetto pendente oppure in presenza di nicchie o sbalzi sul soffitto. Un altro aspetto che va poi tenuto in considerazione è il rapporto aeroilluminante, ovvero il numero di finestre che dovrebbero essere inserite in rapporto alla superficie, concorrendo insieme all’altezza all’abitabilità del sottotetto.