MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI CONTRATTUALI
CONCETTO DI CONTRATTUALITA’
Se nel vostro condominio le tabelle millesimali e il regolamento di condominio erano allegati al contratto di acquisto del vostro appartamento, o se tabelle e regolamento sono state approvate in un’assemblea all’unanimità di tutti i condomini del condominio (e non, si noti bene, all’unanimità dei soli presenti) regolamento e tabelle si dicono contrattuali.
Ciò significa che entrambi sono obbligatori per tutti i condomini. Inoltre, se sono stati registrati a cura di un notaio, entrambi sono stati resi pubblici, e quindi vincolano anche eventuali futuri acquirenti di unità immobiliari facenti parte del condominio.
QUANDO SI RENDE NECESSARIA LA LORO MODIFICA
Trattando specificatamente delle tabelle millesimali, è necessario precisare, in primo luogo, che le medesime vanno modificate quando presentano degli errori di calcolo o quando è variato il rapporto tra il valore delle unità immobiliari di cui si compone il fabbricato. Ciò si verifica, ad esempio, quando un condomino cambia la destinazione d’uso di un’unità immobiliare, che ad esempio da soffitta diventa appartamento.
In questo caso, aumenta sensibilmente il valore dell’unità immobiliare, e quindi, basandosi i millesimi di proprietà sul criterio di valore di un bene – che dipende dalla sua destinazione d’uso, dall’esposizione (nord, sud, ecc..), dalla panoramicità del medesimo – ed essendo detto valore sicuramente aumento, si rende necessaria la revisione dei millesimi.
Non solo dei millesimi di proprietà, ma anche dei millesimi di ripartizione delle spese di manutenzione delle scale e dell’ascensore, che si basano per il 50% sul valore di proprietà (che appunto è variato) e per l’altro 50% sull’altezza di piano dell’unità immobiliare interessata.
COME SI MODIFICANO LE TABELLE MILLESIMALI CONTRATTUALI?
Con l’unanimità dei voti favorevoli di tutti i condomini del condominio (e non, si noti bene, con la sola unanimità dei presenti all’assemblea).
Quanto detto è suffragato dalle seguenti sentenze della Suprema Corte: Cassazione 9 Febbraio 1985 n°1057, Cass. 14 Novembre 1983, n°7040, Cassazione 15 Aprile 1987 n°3733.
Come fare, allora, nel caso in cui non tutti i condomini partecipino all’assemblea?
In questo caso, va premesso che almeno coloro che hanno presenziato alla riunione condominiale accettino le nuove tabelle millesimali, altrimenti difronte anche ad un solo dissenso le tabelle sono nulle.
E per coloro che non hanno partecipato?
Qui la giurisprudenza si divide: da una parte le sentenze della Cassazione del 19 Ottobre 1988, n°5685 e del 17 Ottobre 1980 n°5993 dicono che, se i condomini assenti, che hanno comunque ricevuto le nuove tabelle non le impugnano, anzi ad esse si riferiscono per anni senza fare alcuna obiezione, in questo modo le accettano. Si parla in questo caso di approvazione per facta concludentia. Il condomino, però, doveva essere ben consapevole che si stavano applicando i nuovi millesimi (Cassazione 16 Luglio 1991, n°7884). Ecco perché è importante che l’Amministratore conservi le ricevute che attestino che tutti i condomini sono entrati in possesso dei nuovi millesimi, e che sia ben specificato nella convocazione, che si vogliono modificare gli attuali valori millesimali. D’indirizzo contrario è la sentenza della Suprema Corte dell’11 Settembre 1989 n°3929, che ha ritenuto affette da nullità assoluta e quindi impugnabili in ogni tempo (da parte dei condomini dissenzienti) le tabelle millesimali approvate a maggioranza. (dello stesso avviso: APP. Milano 6 Aprile 1993).
Quindi, il consiglio è quello di approvare le tabelle all’unanimità, in un’assemblea regolarmente convocata, in cui abbiano partecipato tutti i condomini.
CON QUALE QUORUM SI DELIBERANO LE NUOVE TABELLE?
Premesso che ogni condomino, nei casi sopra visti, ha diritto di richiedere la modifica delle tabelle millesimali, analizziamo la procedura che porta alla creazione dei nuovi valori di ripartizione delle spese.
In primo luogo, il condomino deve richiedere all’Amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria, per discutere l’argomento. In questa sede, andrà messo all’ordine del giorno: “mandato ad un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali di proprietà, e delle conseguenti tabelle di ripartizione delle spese di manutenzione delle scale e dell’ascensore”. La delibera viene presa con tanti voti pari alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà più uno del complessivo valore di proprietà dell’intero fabbricato (501 nel caso di millesimi, 5001 nel caso di decimillesimi, ecc..). Una volta nominato, il perito procederà a verificare le modifiche che sono intervenute nelle proprietà private, o ad individuare gli errori materiali che interessano le tabelle, e stilerà i nuovi millesimi.
L’Amministratore, quindi, provvederà a riconvocare una nuova assemblea, mettendo all’ordine del giorno: “analisi ed approvazione delle nuove tabelle millesimali”.
Logicamente, allegherà alla convocazione i nuovi valori avendo cura che vengano ricevuti da tutti i condomini, mediante invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno.
COSA FARE NEL CASO IN CUI NON SI OTTIENE L’UNANIMITA’ DEI CONSENSI?
Ogni condomino avrà diritto ad adire l’autorità giudiziaria, la quale nominerà un tecnico, che provvederà a stilare i nuovi millesimi, i quali diventeranno obbligatori per tutti i condomini.
La causa deve essere fatta nei confronti di tutti coloro che non hanno approvato le nuove tabelle.
LA REGISTRAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI REGOLARMENTE APPROVATE
La registrazione avviene tramite un notaio. Questo richiederà la presenza di tutti i condomini nel suo studio, per firmare il relativo atto, o una procura scritta all’amministratore data da tutti i condomini, procura stilata sempre dal notaio.
Nel primo caso, tutti i condomini si devono recare contemporaneamente nello studio notarile (cosa molto difficile nel caso di condomini molto numerosi). Nel secondo caso, invece i condomini possono andare anche in momenti diversi dal pubblico ufficiale per firmare la procura all’amministratore.
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